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屋主自售房屋 風險大

房東:柑仔
發表時間:2011-03-11


屋主自售房屋 風險大


國人雖然偏好自售房屋,而不透過房仲公司處理,但若比較屋主自售與透過房仲公司代為處理的優劣,屋主自售仍存在不小的風險與不利,我們就此提出一些屋主自售風險的看法


一、  自售無法節省開支:屋主自售的主要原因是想省下仲介傭金,但事實卻無法如願,因為現在的買家越來越精明。他們認為屋主一定超價賣不動產,因為屋主想省下傭金才自售,屋主如果賣不出房子一定會轉交給仲介公司賣,所以扣下給仲介公司的傭金是屋主真正的底價,如果真是如此,那麼屋主便是輸家,因為他自己還要負擔原本不必負擔的促銷費用,況且在買方市場中,屋主在談判上並不見得佔便宜。


二、屋價可能賣的太低:屋主不如房仲公司了解當地行情市場變化,加上屋主的談判技巧不足,結果所得的淨收入,很可能比交給房仲公司賣還來的少,這樣反而划不來。


三、不知如何過濾潛在買主:屋主未受過專業訓練,也不是每一個屋主都有過售屋經驗,屋主不知如何過濾潛在買主,如有無財務能力,是不是真買主…等等。因此流失了很多成交機會浪費時間在非真實買主身上,其所花的時間和心力,若以金錢衡量損失就更大了。


四、不知如何解決買主異議:如何在現場有效及專業回答異議是屋主最大的挑戰,如果無法及時有效處理,不是銷售時機流失便是價格被有經驗的買主大幅削減。


五、無法解決融資問題:大部份買主都必須有貸款,而如何安排融資機構,如何取得優惠條件,這都不是屋主有能力做到的。但房仲公司卻容易得多,且融資與否往往關係著房子能否售出的關鍵,這是屋主自售頗為不利之處。


六、缺乏有效曝光:屋主通常只能為自己房子做小量廣告,但房仲公司卻同時對很多房子做密集大量的廣告,買主可在房仲公司安排下多看幾棟房子,房仲公司可針對不同需求,而提供不同的房子,售出的機率自然提高。


七、潛在買主不足:一般而言,潛在買主愈多,賣出的機率愈高,賣的愈快,價錢也可賣的較為合理,屋主的潛在客戶一定不如房仲公司多,房仲公司當然比屋主處於更有利的位置。


八、缺乏追蹤系統:買主通常是在二訪或三訪之後才會買,房仲公司有一套方法來追蹤邀請買主看不同的房子或回頭再看,但屋主多由於未受過銷售訓練,不知如何來追蹤,也不願意放下身段追蹤買方,成交機率當然就小了。


九、屋主要負擔促銷費用:房子要賣出,一定要曝光讓很多人知道,要曝光就必須有費用,如報紙廣告看板紅紙條等。屋主如要做這些事既花錢又花時間,加上無法在售屋價格談判中取得優勢,大部份結果是屋主虛盈實虧,但透過房仲公司處理屋主卻可省下來不少的煩憂和費用。


十、屋主無法24小時守屋:當售屋消息放出去之後,隨時都可能有人來看屋,如屋主臨時有事不在時,可能就失去了真正買家,但房仲公司可隨時派人帶看增加成交機會。


十一、看屋人可能只是觀光客:有不少看屋人可能只是參觀而已,屋主在沒有判斷能力下,可能既浪費了時間又失去了同時出現,但卻是真正的買家,又可能發生有接不完的各家房仲公司營業員電話拜訪。


十二、看屋人可能是不懷好意的人:他們可能只是想來看看屋內有無價值的東西,或是只有老弱婦孺,當有機可乘時他們會下手行竊。


十三、交易過程中陷阱多:一般屋主一生當中可能只買賣過一次房子,所以對於屋主或買家都充滿著相當多不可預測的危險性。房仲公司在房地產交易上有相當多的經驗,如買賣價金信託履約保證,產權安全移轉標準作業流程,所以可確保買賣雙方交易上的安全,同時也增加很多買方願意透過房仲公司找房子的原因和理由。


十四、無法提供售後服務:買主可能會擔心買了房子之後,一旦發現當初未發現的問題,以及需要更進一步的服務時,如融資、過戶程序、安全性,屋主無法提供時,因此也降低了售屋機會。





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  • 1 樓住戶:過來人
    發表時間:2011-03-14

    信任仲介, 並不一定會帶來幸運與福氣的喔!!

    同樣對於委託仲介賣屋, 也建議如下:

    1. 除非地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易與仲介簽署"專任委託銷售合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (房仲買賣交易糾紛, 總是名列近幾年"消費糾紛"的前茅....有許多類似的糾紛與案例, 網路上皆可查詢到!!)

    2. 若地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售,雖然會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋的主動權!

    3. 無論是仲介"專任委託銷售合約"或"一般委託銷售合約", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天的審閱期), 不要因為仲介的呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約的內容皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多是刻意有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介業, 甚至是某些知名仲介公司的"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但這種限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋順利賣出, 使得屋主轉由其他仲介的專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂的罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (這種狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 對一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 作為訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本之"不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議可與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介公司所提供的合約書都會有額外或增加之條款, 且這些條款也大多是有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約之條文內容), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司囉.

    6. 部份仲介公司的一般委託合約條文內容, 甚至訂定的與專任委託合約類似(自定條款), 也有所謂的罰則與違約金額(若屋主自售之情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下條文(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!
    => 這是針對有此條文之仲介公司!!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方(賣方)給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因為少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬費,人事費,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....

    c. 在尚未收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!
     => 這讓屋主可掌握賣屋主動權!

    不用擔心會因加註以上條文而無法簽委賣約; 除非房屋賣相不佳, 否則以現今仲介競爭之激烈, 絕不會有人放著生意不作!(佣金動輒數十萬元!!); 善用仲介的相互競爭,並審慎了解契約內容, 從中取得對自己有利之條件, 保障自身權益才是最重要!!



    2 樓住戶:同行
    發表時間:2011-03-16

    我看完這篇覺得很好笑,這樣問比較快你是哪一邊投資客

    說的比唱的好聽你們只想利用別人圖利於自己,仲介辛苦騎機車到處跑

    買方安撫油錢等等之類開銷~開公司也是要開銷我覺得拿取服務費是因該的

    再說,別人的錢都不是錢你們的錢才是錢 說的比唱的好聽

    3 樓住戶:過來人
    發表時間:2011-03-17

    只要是合情合理且合法的仲介房屋買賣, 理應給付仲介費的..
    但就是有少數不當仲介利用買賣當事者對合約的不了解,或是不公平的定型化契約, 而要脅所謂的違約賠償, 甚或打官司等(有許多的糾紛與案例,去地政處查一查便知)....
    所以提醒買賣當事人對於任何仲介合約的簽署, 都得仔細且小心...這又與所謂的"投資客"有何關!!??

    4 樓住戶:柯董
    發表時間:2013-02-22

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


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    5 樓住戶:小范
    發表時間:2013-09-07

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    6 樓住戶:梁蕙堅
    發表時間:2013-09-09

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