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房地產落入空頭?有房子的人請先幫資產體檢

房東:葉小姐
發表時間:2015-08-05




房地產落入空頭?有房子的人請先幫資產體檢!



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2015/08/04 17:06





 



 


▲圖/TVBS資料畫面:「價格膨風」房地產現形 價格下修2到6成


(作者/賴馬克


我永遠記得當時在台北市讀書的時候,那時候我租房子在內湖,因為學校在大直常常有許多建案在看板上,那時候的大直一坪賣價50萬台幣,而內湖沒捷運,現在的內科是一整片空地,甚至我還去那邊看過馬戲團的表演。以那時候一個窮學生所認知的房地產世界就是:「哇!好貴阿∼我要賺多久才能在台北市買一間房子?」


現在在社會上也工作了十幾年,家裡住台中的我,長久以來都在外面租屋,曾經住過大直套房、內湖和大直的合租公寓、三峽套房等地方,應該說台北市像我一樣的游牧租屋族群是相當大的一個比例,這也支撐著台北市的租屋市場,不太像其他區域空屋率偏高的狀況!而台灣買房市場多頭原因又是為何?



淺談為什麼台灣的房地產可以大多頭10多年?


1. 遺產稅贈與稅的變革 & 台商鮭魚返鄉

許多是在大陸開工廠的台商,大陸因為培植內資企業與政策對於外資越來越不友善,大陸工資每年大幅度調漲的情況下,在中國開工廠經營的台商許多都面臨經營壓力,許多人到後期經營的工廠是屬於不獲利甚至虧損的情況,當台商想鮭魚返鄉時,伴隨著政策性的轉變,遺產稅贈與稅從原本的50%劇降到10%,許多有錢人開始把資產慢慢地移回台灣,在大陸經商的台商很多人不是在本業賺到錢而是隨著都市變遷,偏僻地方變成精華地段,把工廠土地處理掉而獲利的,因此,這些人返回台灣第一件事情就是購地置產,複製原本在中國成功獲利的模式,這是造成台灣過去10年房地產多頭的一把火!


2. 容積率的改變

政府將房地產容積率的改變讓原本可以蓋的空間變得更小,因為成本反映在每坪的土地取得成本,材料成本,工資,行銷費用與利潤,許多建案還找代銷,又需要付出相當大的成本,如此一來,若不是翻倍以上的利潤是無法支撐。


3. 建商與仲介創造出的資訊不對稱

成交量是決定價格,俗語說有量才有價,量價是不能背離,在房地產所有人都認為會往上走,實際狀況也是許多人因此致富的情況下,消費者就進入了這個抓最後一隻老鼠的遊戲,在這個遊戲中,建商是供應商,仲介是代理商,裡面還有跑單幫的”投資客”與”投機客”從中套利,因此創造出每個月每坪上漲的行情,消費者怕越晚買越貴,因此瘋狂的搶購房子,確實在大多頭時大部分人都有獲利,因此房地產價格因此蓬勃成長。


4. 有土斯有財的觀念

有土斯有財的觀念,不論老一輩的、年輕一輩的,一談到買房子,所有人都會說 “恭喜”!一談到買股票,所有人都說”小心” ,主要的原因除了根深蒂固的觀念外,土地有稀有性的特質,不是買完還可以製造,加上房地產多頭行情,說真的賠錢的人沒有股票的人多,許多家庭把擁有自己的房子視為生活的保障,畢竟這是屬於食衣住行的重要一環,加上買房子大部分人都有獲利(不論帳面上還是實際賣掉後落袋),讓房地產在一般人觀念中是正面的深植人心。


以上的四點應該就是台灣這10年來房地產多頭的主因,以下分析未來趨勢:


1. 政策方向轉變

房地產的多頭與空頭都依賴政府政策,過去政策的推波助瀾下,讓房地產大多頭,主要的原因是經濟數據中,房地產價格是列入GDP的指標,政府為了達到GDP目標在政策上鼓勵房市熱絡,隨著2016年總統大選有一定機會政黨輪替,加上高房價創造的社會觀感與正義問題,讓打房這件事情形成趨勢,畢竟改朝換代那是下一任總統需要去煩惱GDP等數據,因此,草率的通過新制舊制的房地合一稅來壓抑房價,房地產多頭正式結束


2. 成交量萎縮

更嚴重的點在於”成交量的萎縮”,過去半年台灣房地產的交易相當不熱絡,主因除了政策性的影響外,這門生意越來越難賺到錢,實價登錄以及政策性的稅賦讓原本從中套利的投資客與投機客離開市場,這代表著成交量勢必受到壓抑,之前提供買賣是需要量來支撐,沒有量就沒有價,當量能萎縮,價格勢必會鬆動。


3. 自住客趨於理性需要需求

投資人心態的改變,在過去許多努力存錢買房的人是因為看著房地產價格一直在漲,深怕越來越貴,所以急著搬動家裡的資金投入房地產購屋的行列,然而,當房地產價格靜止不動,甚至有可能會往下走的時候,需要自住的人就會開始理性思考購屋行為,當市場恢復理性時,成交量又少了推波助瀾的投資客,消費者的選擇自然變多,房地產價格勢必鬆動。


4. 建商與屋主出售

市場上最怕的是許多資金不足的人求售,因為價格不再往上調整,這會讓許多原本持有房地產的屋主想出售,抓老鼠理論的是抓誰是最後一隻老鼠,終於來到遊戲的尾聲,更多房地產持有者”建商”更加亟欲將手上的貨盡速出清,當新舊房子同時大量供給到市場,供給大於需求的情況下,降價勢必形成一種趨勢,尤其是許多人有資金上的需求,低於市場行情的物件將會慢慢浮現,削價競爭下,向下趨勢形成,房地產將落入空頭。


結論:台灣房地產應該已經邁向緩成長與跌價的趨勢中,手上有房子的朋友一定要好好檢視一下,持有的物件在同一地區是否有差異化,購入價格是否低於市場目前行情,如果是,那恭喜你的資產是安全的,如果不是,可能要檢討一下資產的狀況並且做一定的預防處理。







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