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房市10年低迷來了?不想當「溺水屋」受害者,盡早脫手

房東:菲兒教主
發表時間:2015-09-22





有讀者在粉絲頁中私訊提問:「之前因為看好台灣房地產增值的效應,在民國98年時買進了一棟非自用的住宅,當時打算藉由出租來補貼房貸,並想在房價上揚的過程中賣出賺差價。沒想到房子不但不好出租,租金收入根本無法跟房貸支出打平,近來還接獲銀行調升房貸利率的通知,把房子委託給仲介出售,結果看屋的買方都喊出會虧本的低價,請問究竟怎麼做會比較好?」

 

隨著房地產市場成交量的持續低迷,已經有越來越多人感受到景氣下滑的寒意,而無論是民國99年最近一次的內政部10年居住調查,全台有將近20%的空屋,還是整個台灣共有192萬6,792戶正常繳納房屋稅的房屋,卻沒有人於其上設籍,佔總屋數的27.61%;在在都顯示目前房地產市場處於「供過於求」的狀況。

 

回到讀者的提問,因為房地產市場供過於求的現況太過明顯,目前已屬於「買方」市場,是比較多的房子在競逐比較少的買家,所以買方開出的價格自然不能跟5年前房地產市場熱絡時期相比,況且目前社會對於房地產價格的預期,已經從過去的「永遠不下跌」轉像為「X年跌X成」,當市場預期價格趨勢往下時,自然就不可能開出像前幾年那樣的高價。

 

只是房地產的價格循環時間可能長達10年以上(這波多頭就走了快14年),所以未來房價走空的時間不是1、2年就能結束,就算房屋持有者口袋夠深,能夠撐過這10年的低迷,10年後手上的中古屋又要如何跟當時的新成屋來競爭?

 

房地產多頭指標顏炳立先生9月初在電視節目中表示,台灣房市目前已在昏迷指數2∼3的階段,賣方如果「今天不賣,明天價更低」,「賺在多頭、躲過空頭、死在無量」,想要停止這樣的市況,唯有靠「降價換成交量」才有救,屋主若堅持房價不肯降,「最後一定賣不掉」。

 

所以雖然現在賣房有可能必須承受買賣價間的虧損,但若房子不是以自用為目的,在目前租金報酬率偏低、空置房屋很多的前提下,儘早脫手才是比較建議的選項,免的自己成為房市未來可能長達10年以上空頭循環的受害者,成為那支被溫水煮熟的青蛙。

 

在如此不利於賣方的環境下出售房產,任何可能的成本都應該要斤斤計較。台灣社會似乎很習慣於透過仲介來完成房屋買賣,若房市熱絡,房價一日三市的榮景時,買方成交價2%及賣方4%的仲介費看來都可以接受,然而想脫手賣屋都可能要虧本的現在,總價4%的仲介費(1500萬就要付60萬手續費)就是一筆不小的支出了!

 

若從法律面的角度切入,買賣房屋過程中唯一需要法律授權的專業人士就是土地房屋代書,協助辦理房地產物件過戶的事宜,其餘房貸申請、稅款間相互找補、議價等作業,其實都可以透過買賣雙方自行完成。為了滿足節省交易成本的需求,近來網路上已經出現了像「APPLE HOUSE」這樣專門提供給自售自購者刊登及尋訪物件的APP,並且設有免費的諮詢專線及付費代書服務。這是一個迥異於傳統仲介統籌包辦的概念,想要節省買、賣屋成本的讀者不妨嘗試看看。

 

不要以為房子一直不賣出去,帳面上的虧損就不算損失,因為當房地產價格不斷向下修正,該給付給銀行的貸款卻一毛都不會降低,最壞的狀況可能是,等到家庭經濟無法負擔因沈重的房貸壓力,才想要賣屋變現時,卻發現市場願意給的房價已遠遠低於房貸總額,不但自備款全賠上了,還要多付一大筆錢給銀行。誠摯的希望類似「溺水屋」這樣的狀況,不會發生在各位讀者的身上。




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