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自售和仲介賣的常見優缺點分別敘述

房東:小黑
發表時間:2007-11-09


先就佣金部分來說:
依內政部規定不動產經紀業報酬計收標準。
(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。(賣方為4%,買方為2%)
(二)前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
(三)本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍,不包括「租賃」案件。
(四)經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。

仲介賣或自售或給仲介各有利弊以下就自售和仲介賣的常見優缺點分別敘述:
自售
優點               缺點
省仲介費             遇到有問題的買方時賣方沒保障
價格可馬上洽談          價格可能守不住被買方濫殺     
遇到好買家時交易好說話      賣買方時間難配合
怕詐騙集團騙財騙屋
交易過程沒保障
                
仲介
優點               缺點
過濾並找尋誠意買方        有的仲介會做假狀況
避免買方亂出價          仲介經驗不足時易錯失漂亮價格
好配合買方看屋時間        仲介不認真時易錯失銷售良機
客戶群多成交機會大        怕仲介找投資客來買,價格賣不好
不怕詐騙集團騙屋,仲介要負全責  怕仲介專業或經驗度不足
交易過程有保障          仲介一天到晚吵或要議價
省時省力不用煩,個人休閒的時間多

其他買賣注意事項:
1.買方簽約自備款不可低於成交價10%,並注意買方貸款成數不可過高.
2.依內政部版本委託契約,委託人於簽訂委託約前應有五日內之合理契約審閱權利,依消費者保護法第11條之1為三十日內合理契約審閱權利,不動產方面依內政部版本不動產買賣委託契約為主.
3.委託仲介前多方打聽其負面訊息,避免委託到不肖業者.
4.簽署任何文件停看聽,三思保障個人財產安全.



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  • 1 樓住戶:柳丁
    發表時間:2010-03-28

    專任就是只給一家仲介賣屋主無法自己賣

    一般約就是所有仲介都可以賣屋主也可以賣

    但專任約有以下好處

    1.可以讓仲介全力推銷廣告不用怕被他家賣掉

    2.只有委託一家、屋主不用擔心房屋被損壞(包括忘記關燈等等)

    3.屋主只需面對一家仲介的聯絡電話、不必面對太多家

    4.仲介壓力大、怕簽專任還賣不掉必定全力主攻

    5.公司會給專任約更多的廣告推銷之預算

    6.很多仲介會做狀況,到最後屋主會搞不清楚誰在出價、誰在議價

    7.若是開放一般約、原則上很多仲介都不會花太多精力在此案,反而銷售期更長

    8.屋主很難對簽一般約的仲介,給予太多的抱怨.要求.銷售進度等

    9.開放為一般約,太多仲介在賣、很容易洩露屋主底價或把價錢越賣越低

    10.開放為一般約,萬一客戶重疊、反而會被其他仲介為了成交而搶客戶砍服務費等等到最後成交價只會更低

    當然啦、一般約可以讓更多仲介賣、當然也可能賣的更快、價錢更高
    而屋主自己賣要面對很多客戶、就看您自己有沒有時間

    2 樓住戶:過來人
    發表時間:2010-12-30

    對於委託仲介賣屋, 慎選好的仲介遠比選擇"知名"房仲公司來的有用!! 也建議如下:

    1. 除非地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易與仲介簽署"專任委託銷售合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (殊不知房仲買賣交易糾紛, 總是名列近幾年"消費糾紛"的前茅....而有許多類似的糾紛與案例, 網路上皆可查詢的到!!)

    2. 若自認地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售,雖然會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋的主動權!

    3. 無論是仲介"專任委託銷售合約"或"一般委託銷售合約", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天的審閱期), 不要因為仲介的呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約的內容皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多是刻意有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介業, 甚至是某些知名仲介公司的"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但這種限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋順利賣出, 使得屋主轉由其他仲介的專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂的罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (這種狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 對一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 作為訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本之"不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議可與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介公司所提供的合約書都會有額外或增加之條款, 且這些條款也大多是有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約之條文內容), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司囉.

    切記, 過於信任仲介, 並不會為自己帶來幸運與福氣的!!

    6. 部份仲介公司的一般委託合約條文內容, 甚至訂定的與專任委託合約類似, 也有所謂的罰則與違約金額(若屋主自售之情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下條文(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!
    => 這是針對有此條文之仲介公司!!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方(賣方)給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因為少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(如車馬費,人事費,廣告費等.....), 甚至是威脅,騷擾....

    c. 在尚未收取斡旋金或簽署要約書之前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!
     => 這讓屋主可掌握賣屋主動權!

    不用擔心會因加註以上條文而無法簽委賣約; 除非房屋賣相不佳, 否則以現今仲介競爭之激烈, 絕不會有人放著生意不作!(佣金動輒數十萬元!!); 善用仲介的相互競爭,從中取得對自己有利之條件, 保障自身權益才是最重要!!



    3 樓住戶:張美惠
    發表時間:2013-02-22

    推薦你這裡的房屋資訊蠻多的,可依你想要的條件做搜尋,

    而且可以選擇過濾你要的條件,我就是在這裡找到房子的。

    易祺房屋仲介網 http://www.buildings.com.tw/

     


     



    4 樓住戶:袁淑芬
    發表時間:2013-09-06

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    5 樓住戶:張小輝
    發表時間:2013-09-08

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php



    6 樓住戶:楊彥安
    發表時間:2013-10-17

    如果一間有瑕疵的房子,不管透過哪間仲介賣,她還是間有瑕疵
    仲介不是製造商,並沒所謂的品質保證
    頂多負責幫買賣雙方協商
    買賣過程最重要的是交易安全
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    如何幫你找到適合你符合你價位的房子

    不管哪家仲介都有素質差和素質好的房仲人員
    各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子
    比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務
    很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
    利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務


    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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