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套房投資面面觀

房東:買屋達人
發表時間:2007-01-26


套房供給暢旺 區域特性各不同
因套房本身具有的投資價值特殊性,購買套房出租的比例,為所有房市產品中最高者,因此套房可說是房市中最特殊的產品,自成一格。有人戲稱被股市套牢,是『住套房』。購買套房本身當然也怕『住套房』、被套牢。投資套房究竟是套利或套牢?這個問題,讓我們以從五個 W(WHO、 WHY、 WHAT、 WHERE、 WHEN),也就是人、事、時、地、物等五個方向來思考。
WHO─誰買套房?誰住套房?
首先是 WHO,可以從誰買套房?誰住套房?這兩大面向來探討。套房的購買者,大致可分為自住型或投資出租型。在所有房市產品中,套房因低總價優勢,一直是投資客最愛的產品。許多地段不錯、價格合理的套房案,常能吸引超過五成以上的投資客。
而套房的居住者,不外乎單身貴族、頂客族、 SOHO族,或者學生、異鄉遊子,因為居住者的背景、職業各不相同,在管理工作上原本就有一定的困難,這也是為何大樓管理不佳的套房,出入份子較混雜,當然轉手也就不易。
WHY─為什麼要買套房?
單身貴族等家庭人口較少的消費者,因需求空間不大,而選擇購買套房是很可以理解的。那麼,投資客為什麼喜歡購買套房?
最主要台灣租屋人口相當多,只要地段、交通、生活機能等條件不要太差,應該沒有租不出去的問題。且套房的坪數較小,總價帶相對較低,比起三、四房或商用辦公、土地等其他房市產品,套房的進駐門檻最低;只要穩定又持續出租,每月有租金進帳,快速的回本效益確實很誘人。目前有越來越多的套房個案,打著『租金付房貸,輕鬆當房東』,以及高達十 以上的投資報酬率等訴求,投資人只要準備一小筆自備款,即可當現成的房東,對於不懂股票、基金等理財工具的消費者而言,確是一個較穩當的投資管道。
但是很多消費者卻疏忽了廣告中的陷阱,實際的投資報酬率,真能如業者所言那般高嗎?恐怕只是業者大玩特玩文字遊戲。投資報酬率的計算方式,通常是以年為單位,以年租金收入除以房屋總價:如每月租金八千元,總價二百四十萬的房子,投資報酬率就是四 ,不過這個數字並無法反應利率、賦稅、維修、空置等問題。
且不少業者為吸引消費者購買,以年租金收入除以自備款,那麼得出來的報酬率數字,自然動輒有百分之十幾、廿十幾的投報率。且出租套房收益,往往須長達一、二十年以上,方能回收成本,如果沒有長期抗戰的心理準備,在尚未回收成本前轉手出售,也是有賠本的可能性 (當然也可能獲利了結 )。再者,因為套房總價低,許多投資者常忽略了套房單價相對較高。為何套房單價高於同區域之一般產品?理由其實與建商的營建與管銷成本較高有關。
試想,套房與一般住家相比,隔間多、衛浴多,在營建成本上原本就較一般住家或廠辦為高;再者,正因為套房總價低,銷售人員要賣上三、四戶套房,銷售業績才抵得上一戶三房或四房,管銷成本自然也高。這些成本因素,反應在房價上,套房單價自然較高。
WHAT─購買何種套房?
分析套房產品推案的分佈情況,其實簡單的說,就是跟著租賃需求走;而都會地區因外來就業人口多,通常會有較多的套房產品釋出;或者像是鎖定大專院校租屋需求的學區套房,享受便利交通的捷運套房,再者便是休閒住宅類型的套房等。該購買何種套房,端視需求與目的而定,以下幾點建議則是投資人可依循的大方向。
一、坪數適中
如為自住之用,為了兼顧日後居住的舒適性與實用性,購買坪數不應太小,多在十五坪左右。部分休閒住宅個案,因住戶平日另有住所,即便有二十坪以上空間,卻仍做套房,也就是不隔間的規劃,就是為求居住舒適性。相對的,如果是作為出租獲利之用,則須考量投資報酬率;為壓低總價,不到十坪的套房是很常見的,甚至大安區曾出現過最迷你的套房案「大安 Bingo」,實際室內使用坪數僅約四坪。
台灣人租房子,常有『論間不論坪』的心態,十坪與十二坪的套房,租金水準其實差不多,但多了二坪,成本卻可能多出數十萬,成本回收時間又得再拉長個幾年。可以說,總價高低常是左右投資客購買意願的主因。同樣的地段或同一個建案,投資者當然以總價低的產品為優先購買考量,總價過高的產品,投資報酬率相對較低,自然較不受青睞。這也是為什麼許多套房案的銷售情況,通常格局較差、樓層較低的戶別都是最先賣完,原因就是總價低。
二、公設比
『套房公設比高』這句話,相信您一定聽過。套房的公設比之所以高於其他產品,乃是因為隔間多、走道多、公設也多。目前套房的公設比,多在百分之三十以上,公設比動輒百分之五十以上的套房,也不是沒有。由於套房單價通常比同區域內的二、三房以上產品要高,為求理想的投報率,對於公設比高低尤應注意。如果有停車位規劃,則停車位是否有部份是以公設計算等,都會影響公設高低。值得一提的是,目前也很流行買下整層舊公寓,或買一般三、四房產品,經重新裝潢拉皮後,分割為數間獨立套房出租,租金收入遠比整層出租高許多,因而大受歡迎。至於此種產品的公設比,與一般住家無異,通常也會比一般套房來得低;雖然切割為數間套房後,室內走道也會壓縮套房內的空間,但前述提過台灣人租房子『論間不論坪』,租金水準並不會因小小的公用走道受影響。
三、格局規劃
部分建商遇形狀破碎的畸零基地,常會規劃為套房,而套房格局規劃的好壞,則會影響總價高低與出租賣相:格局差的戶別,價格自然較低,但是如果能利用後天的裝潢設計解決缺點,則不失為好的投資標的。那麼什麼樣的格局才算好。除了基本的採光、通風外,方正無樑柱自然最佳。考量居住者的特性,多為外食族,廚房空間無須太大;對於地段多座落在都會市區的套房案而言,車位也非必要。出租型套房為求賣相吸引人,幾乎都必須有基本的裝潢與傢俱,因此若在購買之時,套房本身即有不錯的裝潢或附贈傢俱,只要反應在價格上還算合理,也是消費者可考慮的標的。
四、社區規劃
目前市面上除純套房規劃的個案外,也有許多個案同時兼具套房與一般產品,哪一種規劃比較好呢?一般住家與套房的居住客層明顯不同,即便混雜套房與一般住家產品規劃,多數套房會集中於某些樓層或棟別以示區隔,同一樓層中混雜套房與一般住家的規劃較少。對於一般產品居住者而言,套房在同一社區中難免顯得格格不入,且在門禁管理上,出入份子龍蛇雜處,自然不會受到一般住戶的歡迎。但對於喜歡單純環境的套房住戶而言,如此的社區規劃,卻不失為好的標的物。
五、地段價值
地段對於套房的購買與出租價值之影響,更甚於一般住家產品。以套房住戶的特性而言,交通便利、生活機能佳的標的物最為理想;於是,百貨商圈、辦公商圈、捷運站周邊的套房,基本上都有購買價值。但真要說的話,相較於地價、房價雙高的都會中心,地段稍偏但有便利交通做後援的副都會地區,因房價相對較低,投資報酬率通常也較高。不過,投資套房並非絕對能獲利。在談到如何以購買套房獲利致富前,您應該先對北台灣各區房市的套房生態,有所了解。而這也就是我們要談到的下一個 W─ WHERE。
WHERE─哪裡的套房最熱賣
一、台北市─中山、大安最熱
在北台灣各區中,北市因為發展最成熟、繁榮,外籍人口始終居高不下,租賃需求也高,加上單身人口眾,套房租賃需求強勁,凡是精華區塊、發展成熟之商圈周邊,總有許多套房產品任君選擇。其中,又以大安區、中山區近期套房供給量最大,且交易最為活絡。根據本刊統計,今年截至第一季,大安區新釋出的套房可售戶數,多達三百六十四戶,佔大安區總供給戶數六百七十六戶的五成四;中山區在今年第一季釋出的總戶數五百六十三戶中,同樣也有三百零二戶為套房,所佔比例也高達百分之五十四。中山區與大安區的套房比重之所以這麼高,絕對不是沒有原因的。分析套房推案分佈情況,大安區套房主要多集中在師範大學周邊;至於中山區湧現套房推案潮,則是因為區域在此之前已有一段時間未見套房推案,累積不少需求,加上中山北路、林森北路周邊的租賃人口眾,出租效益可期,套房案於是推陳出新,且銷售成績多半很不錯,屬於都會市中心型的套房。
二、台北縣─捷運周邊最集中
北縣套房最集中的地方,就是在捷運站周邊。特別是先前北縣曾有數個捷運共構案如「碧潭有約」等,都是以坪數較小的套房為主力,套房產品的銷售速度,往往也是最快的。這是因為北縣有許多人口,就業於北市;在相對房價水準較低的前提下,又有捷運縮短交通往返距離,北縣捷運站周邊的房子,於是成為不少北市就業人口的購屋首選。近期北縣則有數個低價的工業住宅案「漢皇 Super」、「大溪地」等,主力規劃都是套房產品,且買氣均頗為強勁。
三、桃園縣─學生套房居多
在房價水準較低的桃園縣,由於單價原本就低,坪數大小對於總價的影響力也相形較弱,因而桃園人在購買自用住宅時,不太會考慮套房,寧願考慮二房以上的產品。市區段雖然偶有套房產品釋出,但量體與可售戶數都不多;大體來說,學區套房才是桃園地區的套房大宗。特別是桃園有元智大學、中央大學以及銘傳大學龜山校區等大專院校,許多套房案就是以此為訴求,強調出租收益。房價水準同樣較低的基隆,也是相同的道理,套房產品規劃通常較少。
四、新竹縣─投資型套房吃香
至於新竹地區的套房生態,則與桃園略有不同。新竹目前房市最熱的區域─新竹市、竹北市,再高的總價帶產品,都有高消費能力的竹科園區客支撐;而套房產品則因總價低,也有不少園區客出手購買,或做投資之用,或做休閒住宅之用。近期竹市之套房推案分佈,除市區有較偏向投資型的市中心套房案外,也有以訴求園區客、工研院、清華大學與交通大學學生的投資型套房產品,包括「旭嘉俠客一館」訴求鄰近工研院、科學園區;「金摩登」訴求清大、交大學生出租效益等。而在風景優美、環境清幽的青草湖地區,也是新竹較群集的套房推案地區,目前有「煙波主人」、「明湖新貴」等休閒型的套房個案,而此類休閒套房的主力客源,正是消費能力屬上乘的園區客。至於竹北地區的套房案,則不得不提到位於六家高鐵特區的「雙翼」。由於地段正對六家高鐵車站,即便單價不菲,小坪數的「雙翼」總價賣相仍佳;特別是在高鐵通車願景下,著實吸引不少投資客搶購。
五、宜蘭縣─休閒套房受青睞
因北宜高速公路的開通,近年宜蘭房市明顯崛起,不但負笈在外的宜蘭縣民回鄉置產,同時也吸引許多台北人,在宜蘭購買第二屋。雖然從去年底以來,原本交易最為活絡的宜蘭市,乃至於羅東、五結,均陷入程度不一的銷售瓶頸;唯一例外的只有礁溪,熱銷氣氛始終依舊不減,最大功臣便是─溫泉套房。礁溪鄉一向以優質的碳酸泉聞名,原本就是許多民眾喜愛泡湯的聖地,不論北宜公路或北宜高,礁溪都是台北到宜蘭的首站,原本就佔有地利之便;加上礁溪溫泉的魅力,與低廉的房價,真是令許多台北人心動不已。
礁溪鄉目前在售個案,案案都有溫泉訴求,且幾乎都以小套房為主力規劃產品;以小坪數與低單價相乘,不管怎麼算,得出來的數字都是低總價,對於台北人自然吸引力十足,而礁溪的房地產市場,確實也有相當高比例的投資客與北客購買,屬於房市生態中較特殊的溫泉休閒住宅。
WHEN─進場時機
購買套房的進場時機,雖然與整體經濟景氣、房地產市場景氣有關外,因本身具有的投資特殊性,套房與其他投資理財產品,尚具有密切的連動性。例如:當政壇風波引發股市震盪不安、油價飆升引發通貨膨脹疑慮時,投資人便會將資金移轉至保值抗跌的房地產,特別是套房。又或者,以新竹為例,當竹科高科技電子產業發展暢旺、股價昂揚,科技新貴荷包麥克麥克,此時就會有部分科技新貴,選擇將閒錢投入房地產。
再者,利率問題也是左右投資人進場時機的關鍵因素。近一、二年來央行利率漲聲不斷。或者也是因為這個原因,在考量到利率恐怕還有上揚空間的前提下,許多投資客逐漸轉移操作方向,改將資金注入房地產市場,特別是獲利空間相對較大的套房產品。只要地段不差,近期套房個案多能吸引大量投資客搶進,且投資客出手購買的速度均相當快,幾乎不怎麼猶豫。
一般認為投資客對市場的敏感度,應優於一般消費者;而從投資客在近期異軍突起,快速搶進房地產市場、小套房產品的動作來看,或者也可解讀為投資客判定現階段為投資套房良機。的確,雖然與兩年前真正的『三低時代』︱低利率、低賦稅、低房價相比,如今利率與房價水準明顯拉高,但『比下不足、比上有餘』,以目前利率與房價來看,勉強仍算得上是三低時代。在未來利率與房價還有上漲空間的疑慮下,投資人才會紛紛搶搭低利率政策尾班車。
套利?套牢?慎選標的
世界上沒有穩賺不賠的生意,任何投資均有風險,投資人要思索的,則是如何將風險降到最低。評估方式,可由大、中、小環境檢視:大環境指的自然是區段價值,一般套房最重交通與生活機能;至於休閒套房雖不一定要有好的生活機能,卻必須有休閒特色,如:溫泉或景觀等。中環境指的則是社區規劃,除了社區規劃應力求單純外,門禁管理尤其重要;若能有優質的門禁管理與保全設施,可大幅降低出入份子混雜的困擾。至於這裡的小環境,指的則是套房本身的規劃與室內格局。如果大、中、小環境的評估均不錯,則基本上就不會有套牢的疑慮,關鍵只在於投報率高低。今年以來套房投資熱潮明顯浮現,投資人欲以套房套利、而不被套牢,慎選投資標的仍是獲利不二法門。




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  • 1 樓住戶:郭博仁
    發表時間:2013-02-22

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    3 樓住戶:夜霜
    發表時間:2013-09-08

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